Сколько стоит теплый дом?

↑Дом, который выбираем

    Дом по проекту немецкой строительной фирмы Nordhaus отличается простотой форм, но при этом выглядит весьма привлекательно. Для того же, чтобы построить что-то похожее в условиях Средней полосы России, требуется разработка проекта здания, которое при внешней схожести будет отличаться от оригинала, поскольку наши климатические условия (особенно в северных регионах) сильно отличаются от западноевропейских. Выбор материала стен, их толщины, площади остекления окон, конструкции фундамента (его типа, размеров, заглубления и пр.) — эти и множество других параметров необходимо выбрать разработчику и увязать их в проекте. Кстати, важной частью проекта является смета, которая в разных строительных фирмах будет отличаться и даже весьма заметно.   

    Планировка дома. Одноэтажный дом с мансардой предназначен для проживания семьи из 45 человек. Вход в него (рис. 1) расположен на северной стороне. Через крытое крыльцо попадаем в тамбур со встроенными шкафами для верхней одежды. Далее проходим в прихожую, оттуда есть входы во все помещения первого этажа. Кухня и гостиная-столовая объединены широким арочным проемом. Из гостиной можно выйти на просторную террасу.

    Открытая деревянная лестница ведет в холл мансарды (рис. 2,3). Он такой же просторный, как и прихожая на первом этаже. В мансарде — три спальни, ванная и санузел. Из двух спален можно выйти на большой балкон, расположенный над террасой на западной стороне.
    Все жилые помещения имеют либо южную, либо восточную и западную ориентацию.

    Фундамент—мелкозаглубленный, ленточный на песчаной подушке (рис. 4). При глинистых грунтах обязателен дренаж. Вокруг дома устраивают отмостку шириной 90 см по слою мятой глины и гравийнопесчаной подготовке.
    Наружные стены дома (рис. 5) возводят из газобетонных блоков толщиной 400 мм на кладочном клее типа «Полимикс». Плотность ячеистого бетона и 400-500 кг/м3 обеспечивает все требования энергосбережения.
    Оконные и дверные проемы перекрыты армированными перемычками также из ячеистого бетона. В уровне перекрытия первого этажа устроен первый монолитный пояс, который связывает периметр наружных стен из ячеистого бетона с внутренними несущими стенами из кирпича. По продольным стенам в монолитный пояс при бетонировании устанавливают анкеры для крепления балок перекрытия. Второй монолитный пояс устраивают на отметке 3,82 м также с установкой пластинчатых анкеров для крепления нижних концов стропил (пояс выполняет и функцию мауэрлата).
    Внутренние стены сложены из простого глиняного кирпича на цементнопесчаном растворе: несущие — толщиной 250 мм, перегородки — толщиной 120 мм.   

    Перекрытия. Цокольное перекрытие выполняют по деревянным балкам сечением 100x200 мм. Последние опираются на консольные выступы цоколя, по которому устроена гидроизоляция. Балки предварительно обрабатывают антисептиком, а концы оборачивают рубероидом. По бокам балок подшивают черепяной брус и устраивают черный пол из дюймовых досок, пропитанных антисептиком. По доскам укладывают пароизоляцию и слой утеплителя. Только потом по балкам настилают чистый пол из шпунтованных досок.
    Перекрытие первого этажа — по деревянным балкам такого же сечения. Концы балок опираются на монолитный пояс и крепятся к анкерам болтами или шпильками. К низу балок крепят пароизоляцию и подшивают черный потолок из обрезной дюймовой доски. Сверху насыпают сухой песок слоем 5060 мм и укладывают слой минеральной ваты («Урса»). Затем настилают половые доски.

    Крыша — полувальмовая, с уклоном скатов 34°. Наклонные стропила сечением 50x200 мм в середине крыши опираются на коньковый прогон, по краям — на второй монолитный пояс. К концам стропил прибивают кобылки сечением 50x100 мм для устройства карниза. На отметке 5,60 м стропила соединяют затяжкой из двух досок 50x150 мм, которые образуют каркас потолка мансарды.
    К низу стропил и затяжек крепят пароизоляцию (например, полиэтиленовую пленку) и подшивают черный потолок из дюймовой доски. Внутрь укладывают теплоизоляцию из трех слоев минераловатных плит общей толщиной 150 мм. Поверх стропил укладывают паропроницаемую мембрану и прибивают контробрешетку, по которой устраивают сплошную подшивку из влагостойкой фанеры толщиной 15 мм или из обрезной доски толщиной 20 мм. После этого приступают к обустройству мягкой кровли. 

     Внутренняя отделка. Стены и потолки отделывают сухой штукатуркой (гипсокартоном). Обшивку начинают с потолков, переходя к наклонным участкам и затем — к стенам. Листы гипсокартона крепят оцинкованными саморезами «впотай» с шагом 20 см — по периметру и через 40 см — в середине листа. Швы шпатлюют с проклейкой «серпянкой» и затем поверхности окрашивают или наклеивают обои.
    В санузлах стены и полы отделывают керамической плиткой. Деревянные полы шлифуют и покрывают бесцветным лаком. В мансарде возможна отделка полов ковролином.

     Вопросы качества и стоимости строительства. Строительство загородного дома — процесс сложный, требующий от исполнителей профессионализма. Качество строительных работ всегда было и остается актуальной проблемой,которая особенно обострилась, когда этим видом деятельности стали заниматься лица, не имеющие специальной подготовки. Изменился и облик заказчика-застройщика.
     Раньше единственным заказчиком было государство, которое одновременно и контролировало качество строительства.
    Сегодняшний частный заказчик не всегда представляет последствия того или иного решения, на котором он настаивает, а зависящий от него подрядчик (иногда некомпетентный или недобросовестный) идет на нарушения проектных решений и технологических операций в целях ускорения строительства, снижения его себестоимости в ущерб качеству. В итоге помимо морального ущерба заказчик несет и значительные материальные потери.
     Серьезные фирмы стараются иметь в своем составе постоянный «костяк» опытных инженерно-технических работников, которые обеспечивают организацию и контроль всех строительных процессов. Кроме того, контроль качества строительства осуществляют: технический надзор заказчика, авторский надзор проектировщика, а также представители органов государственного контроля и надзора. Но даже вся эта система контроля не может предотвратить появление аварий, брака и дефектов на стройке.
    Известно, что более половины обнаруженных дефектов и нарушений допускают исполнители, около трети обусловлено низким качеством строительных материалов и конструкций, 5% — ошибками и просчетами в проекте. И лишь 10% — объективными причинами.
      Что же говорить о бесконтрольном «самострое» загородных домов с помощью наемных неквалифицированных рабочих или молодых строительных фирм, не имеющих ни опыта, ни базы или хотя бы опытного специалиста. Цель таких фирм — успеть за короткий строительный сезон выполнить как можно больше строительных работ. Прочность и надежность домов их мало волнует. Налицо противоречие интересов сторон.
     При обсуждении стоимости предстоящего строительства дома основной упор делается не на виды и объемы работ, их организацию и технологию, а на деньги.   Мало того, именно с разговора о финансах все и начинается. Это грубейшая ошибка заказчиков, которая в дальнейшем приводит к раздуванию сметы. Частные заказчики, не умея строить отношения с подрядчиком (или рабочими) на грамотном техническом уровне, обречены на переплату. Практика показывает, что их затраты часто достигают суммы, превышающей необходимую в полтора-два раза.
     Работа по обеспечению качества строительства, как и любая другая, требует затрат. Роль технического надзора застройщика может выполнять его доверенное лицо — строитель или проектировщик. Вывод очевиден: частному заказчику — потребителю строительных услуг — необходима система правовой и технической поддержки.
     В Гражданском кодексе РФ предусмотрена ст. 749, регламентирующая участие инженера в осуществлении прав и обязанностей заказчика-застройщика. Такой специалист может быть приглашен заказчиком либо на время проведения строительных работ, либо для приемки отдельных этапов работ, а также для разрешения споров между заказчиком и подрядчиком в качестве строительного адвоката. Сотрудничество с ним позволяет клиенту поднять качественную составляющую своего объекта и значительно снизить расходы. Гонорар же строительного адвоката ничтожен по сравнению с величиной экономии.

     Смета и реальная стоимость строительства. Определение реальной стоимости строительного объекта в современных рыночных условиях — дело очень непростое. Этот вопрос волнует как заказчиков-застройщиков, так и тех специалистов подрядных организаций, которые определяют реальную себестоимость строительства. Смета — документ, определяющий на основе проектных данных стоимость строительства объекта, в том числе затраты, необходимые для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ и приобретения оборудования, а также другие затраты, связанные со строительством. Смету рассчитывают в госрасценках 19841991 гг. или МТСН 8198 с применением поправочных коэффициентов. Эта база создавалась для крупного индустриального строительства и совершенно непригодна для индивидуального строительства. К тому же сметные нормативы 19841991 гг. морально устарели, так как не учитывают применение новых технологий, материалов и изделий, инструментов и механизмов.
       По старым правилам смету составляла проектная организация. Этот документ являлся неотъемлемой частью проекта и затраты на смету примерно равнялись 10% стоимости проекта. Если последнюю оценивали в 10% от стоимости строительно-монтажных работ, то смета фактически стоила 1% от стоимости строительства. Такая практика расчетов сохранилась при проектировании объектов бюджетного строительства.
     При оценке стоимости строительства объекта в частном секторе смету оценивают примерно в 2 раза дешевле.
    Отсутствие единой нормативной базы коммерческого ценообразования, огромная разница в уровне квалификации сметчиков привели к возникновению множества форм и методов определения стоимости строительства.    

      Трудозатратный метод применяют в основном при хозяйственном способе ведения работ без оформления договора подряда с наемными рабочими. Здесь бригадир называет сумму заработной платы исходя из укрупненного показателя стоимости работ за 1 м общей площади. Цена кажется заказчику приемлемой при полном непонимании того, что конечная сумма затрат может увеличиться в 23 раза за счет расходных и основных материалов, транспортных и других расходов. Учитывая низкую квалификацию рабочих — «мастеров на все руки» — заказчик вынужден будет принять работу с явными и скрытыми дефектами. Метод примитивен, но при малых объемах ремонтно-строительных работ бывает приемлем.

      Расчет по укрупненным показателям. Здесь подрядчик составляет смету, в которой перечислены основные этапы или виды работ в укрупненной форме без детализации, и прилагает список материалов, их количество и стоимость. Наличие такого простого документа позволяет заказчику проверить виды работ, их количество и стоимость, а также сопоставить расценки других исполнителей. Этот метод чаще всего применяют малые и средние строительные фирмы или более квалифицированные бригады.   

      Развернутая смета — полный комплект сметной документации по традиционной форме, но в несколько упрощенном виде и с использованием собственной сметнонормативной базы подрядчика. Такой способ ценообразования могут позволить себе только серьезные строительные компании. В этом случае сметные нормы формируются на основе калькуляций, технологических карт и технических условий на отдельные строительные операции, процессы и виды работ, а также с учетом большого практического опыта. При этом подрядчик должен иметь квалифицированный состав инженернотехнических работников, а также использовать последние достижения и современные технологии, применять новые материалы и изделия.
        Этот вариант наиболее перспективен, так как форма сметной документации понятна и доступна заказчику. При этом появляется возможность производить расчеты за фактически выполненные работы.. В развернутой смете помимо прямых затрат отдельной строкой выделяются накладные расходы и прочие затраты.   

     Структура затрат на строительство дома. Затраты на строительство дома зависят от выбора типа дома, состава проектной документации, качества инженерного оборудования и применяемых строительных материалов, объема подготовительных работ, стоимости услуг подрядчика и других причин.
   

   Примерная структура затрат на строительство дома «под ключ»

      Расходы на строительство «коробки» распределяются ориентировочно в следующих пропорциях

      Однако эти процентные соотношения для каждого конкретного дома будут по некоторым показателям значительно отличаться